Pigione non pagata: il meccanismo e i termini che contano
Aggiornato il 5 agosto 2026
In breve
Di fronte a una pigione non pagata, il locatore deve anzitutto diffidarvi per iscritto assegnandovi un termine di almeno trenta giorni per pagare, avvertendovi che in mancanza il contratto sarà disdetto (art. 257d cpv. 1 CO). Se non pagate entro tale termine, può disdire con un preavviso di trenta giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO). Pagare integralmente entro il termine neutralizza la disdetta — è la finestra decisiva. Parallelamente, l'arretrato può essere oggetto di esecuzione, la cui iscrizione sopravvivrà a lungo alla lite.
Il ritardo nella pigione è la situazione in cui i termini contano di più, perché una raccomandata può innescare la perdita dell'alloggio in due mesi. Ecco la cronologia esatta e i due o tre momenti in cui potete ancora agire.
Il termine di trenta giorni
Il locatore non può disdire immediatamente. L'art. 257d cpv. 1 CO gli impone di inviarvi una diffida scritta che fissi un termine di almeno trenta giorni per saldare l'arretrato, menzionando espressamente che in mancanza disdirà il contratto. Questa diffida è il punto di partenza di tutto: verificate che vi sia stata regolarmente notificata, che indichi un importo esatto e un termine sufficiente. Un avviso irregolare rende inefficace la disdetta che ne consegue.
Pagare entro il termine neutralizza la disdetta
È la finestra decisiva. Se saldate l'intero arretrato indicato prima della scadenza, il locatore non può più disdire su questa base. Un pagamento parziale, invece, non basta: dev'essere coperto l'importo indicato. Se non potete pagare in una volta, chiedete subito un accordo scritto oppure rivolgetevi al servizio sociale del vostro Comune: molti Cantoni dispongono di aiuti d'urgenza destinati proprio a evitare la perdita dell'alloggio, più facili da ottenere prima della disdetta che dopo.
Disdetta, contestazione e sfratto
Scaduto il termine senza pagamento, il locatore può disdire con un preavviso di trenta giorni per la fine di un mese (art. 257d cpv. 2 CO). La disdetta si contesta davanti all'autorità di conciliazione in materia di locazione, in linea di principio entro trenta giorni. Se restate nei locali senza titolo, il locatore può chiedere lo sfratto, spesso con la procedura per i casi manifesti, rapida quando la situazione non si presta a discussione. Contestare presto e per iscritto è l'unico modo di conservare un margine.
L'effetto più duraturo: l'estratto delle esecuzioni
La pigione arretrata è anche un credito ordinario, che il locatore può incassare per via esecutiva. Ed è proprio l'estratto delle esecuzioni che dovrete produrre per il prossimo alloggio — un'esecuzione per pigione non pagata vi è il segnale più dissuasivo che esista presso un'agenzia. Pagata, resta visibile fino al ritiro da parte del locatore o cinque anni dopo la chiusura (art. 8a cpv. 4 LEF). Negoziate il ritiro nel momento in cui saldate l'arretrato: un locatore soddisfatto spesso accetta, ed è ciò che renderà accettabile il vostro prossimo incarto.
Posso ancora salvare il contratto dopo la diffida?
Sì, pagando l'intero importo richiesto prima della scadenza del termine di almeno trenta giorni (art. 257d cpv. 1 CO). Un pagamento parziale non basta a impedire la disdetta.
Quanto tempo ho per contestare la disdetta?
In linea di principio trenta giorni dalla ricezione, davanti all'autorità di conciliazione in materia di locazione. Agite per iscritto e senza attendere: il termine è breve e la contestazione tardiva è irricevibile.
Un'esecuzione per pigione sparisce se pago?
No. Resta visibile fino al ritiro da parte del locatore o cinque anni dopo la chiusura (art. 8a cpv. 4 LEF). Chiedete il ritiro per iscritto nel momento in cui saldate l'arretrato.