Loyer impayé : la mécanique et les délais qui comptent
Mis à jour le 5 août 2026
En bref
Face à un loyer impayé, le bailleur doit d'abord vous mettre en demeure par écrit en vous impartissant un délai d'au moins trente jours pour payer, en vous avertissant qu'à défaut le bail sera résilié (art. 257d al. 1 CO). Si vous ne payez pas dans ce délai, il peut résilier avec un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO). Payer intégralement dans le délai comminatoire neutralise la résiliation — c'est la fenêtre décisive. En parallèle, le loyer arriéré peut faire l'objet d'une poursuite, dont l'inscription survivra longtemps au litige.
Le retard de loyer est la situation où les délais comptent le plus, parce qu'un courrier recommandé peut enclencher une perte de logement en deux mois. Voici la chronologie exacte et les deux ou trois moments où vous pouvez encore agir.
Le délai comminatoire de trente jours
Le bailleur ne peut pas résilier immédiatement. L'art. 257d al. 1 CO l'oblige à vous adresser une mise en demeure écrite fixant un délai d'au moins trente jours pour vous acquitter de l'arriéré, en mentionnant expressément qu'à défaut il résiliera le bail. Cette mise en demeure est le point de départ de tout : vérifiez qu'elle vous a bien été notifiée, qu'elle indique un montant exact et un délai suffisant. Un avis irrégulier rend la résiliation qui suit inefficace.
Payer dans le délai neutralise la résiliation
C'est la fenêtre décisive. Si vous réglez l'intégralité de l'arriéré visé avant l'échéance du délai, le bailleur ne peut plus résilier sur cette base. Un paiement partiel, en revanche, ne suffit pas : c'est le montant indiqué qui doit être couvert. Si vous ne pouvez pas payer d'un coup, sollicitez immédiatement un arrangement écrit, ou contactez le service social de votre commune : beaucoup de cantons disposent d'aides d'urgence destinées précisément à éviter la perte du logement, plus faciles à obtenir avant la résiliation qu'après.
Résiliation, contestation et expulsion
Le délai écoulé sans paiement, le bailleur peut résilier avec un préavis de trente jours pour la fin d'un mois (art. 257d al. 2 CO). La résiliation se conteste devant l'autorité de conciliation en matière de baux, en principe dans les trente jours. Si vous restez dans les lieux sans titre, le bailleur peut requérir votre expulsion, souvent par la procédure de cas clair, rapide lorsque la situation ne prête pas à discussion. Contester tôt et par écrit est le seul moyen de conserver une marge.
L'effet le plus durable : l'extrait de poursuites
Le loyer arriéré est aussi une créance ordinaire, que le bailleur peut recouvrer par la voie de la poursuite. Or c'est précisément l'extrait de poursuites que vous devrez produire pour votre prochain logement — et une poursuite pour loyer impayé y est le signal le plus dissuasif qui soit auprès d'une régie. Payée, elle reste visible jusqu'au retrait par le bailleur ou cinq ans après la clôture (art. 8a al. 4 LP). Négociez le retrait au moment où vous soldez l'arriéré : un bailleur satisfait accepte souvent, et c'est ce qui rendra votre prochain dossier acceptable.
Puis-je encore sauver mon bail après la mise en demeure ?
Oui, en payant l'intégralité du montant réclamé avant l'expiration du délai d'au moins trente jours (art. 257d al. 1 CO). Un paiement partiel ne suffit pas à empêcher la résiliation.
Combien de temps ai-je pour contester la résiliation ?
En principe trente jours dès sa réception, devant l'autorité de conciliation en matière de baux. Agissez par écrit et sans attendre : le délai est bref et la contestation tardive est irrecevable.
Une poursuite pour loyer impayé disparaît-elle si je paie ?
Non. Elle reste visible jusqu'au retrait par le bailleur ou cinq ans après la clôture (art. 8a al. 4 LP). Demandez le retrait par écrit en même temps que vous réglez l'arriéré.