Mietzinsausstand: der Ablauf und die entscheidenden Fristen
Aktualisiert am 5. August 2026
Kurz erklärt
Bei ausstehendem Mietzins muss die Vermieterschaft Sie zunächst schriftlich mahnen und Ihnen eine Frist von mindestens dreissig Tagen zur Zahlung ansetzen, verbunden mit der Androhung der Kündigung (Art. 257d Abs. 1 OR). Zahlen Sie innert dieser Frist nicht, kann sie mit einer Frist von dreissig Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die vollständige Zahlung innert der angesetzten Frist verhindert die Kündigung — das ist das entscheidende Zeitfenster. Parallel kann der Ausstand betrieben werden, und dieser Eintrag überlebt den Streit um Jahre.
Beim Mietzinsrückstand zählen die Fristen mehr als sonst irgendwo, weil ein eingeschriebener Brief innert zweier Monate zum Verlust der Wohnung führen kann. Hier steht der genaue Ablauf und die zwei, drei Momente, in denen Sie noch handeln können.
Die Zahlungsfrist von dreissig Tagen
Die Vermieterschaft kann nicht sofort kündigen. Art. 257d Abs. 1 OR verpflichtet sie, Ihnen eine schriftliche Mahnung mit einer Frist von mindestens dreissig Tagen zur Begleichung des Ausstands zuzustellen und dabei ausdrücklich die Kündigung anzudrohen. Diese Mahnung ist der Ausgangspunkt von allem: Prüfen Sie, ob sie Ihnen ordnungsgemäss zugestellt wurde, ob sie einen exakten Betrag und eine genügende Frist nennt. Eine mangelhafte Mahnung macht die nachfolgende Kündigung unwirksam.
Zahlung innert Frist verhindert die Kündigung
Das ist das entscheidende Zeitfenster. Begleichen Sie den gesamten gemahnten Ausstand vor Fristablauf, kann die Vermieterschaft aus diesem Grund nicht mehr kündigen. Eine Teilzahlung genügt hingegen nicht: Der genannte Betrag muss gedeckt sein. Können Sie nicht auf einmal zahlen, verlangen Sie sofort eine schriftliche Vereinbarung oder wenden Sie sich an den Sozialdienst Ihrer Gemeinde: Viele Kantone kennen Nothilfen, die genau den Wohnungsverlust verhindern sollen und vor der Kündigung leichter zu erhalten sind als danach.
Kündigung, Anfechtung und Ausweisung
Verstreicht die Frist ohne Zahlung, kann die Vermieterschaft mit einer Frist von dreissig Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d Abs. 2 OR). Die Kündigung ist bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen anzufechten, grundsätzlich innert dreissig Tagen. Bleiben Sie ohne Rechtstitel in der Wohnung, kann die Ausweisung verlangt werden, häufig im Verfahren für klare Fälle, das rasch abläuft, wenn die Lage keinen Raum für Diskussion lässt. Früh und schriftlich anzufechten ist die einzige Möglichkeit, sich Spielraum zu erhalten.
Die längste Spur: der Betreibungsauszug
Der Mietzinsausstand ist zugleich eine gewöhnliche Forderung, die auf dem Betreibungsweg eingetrieben werden kann. Und genau den Betreibungsauszug werden Sie für Ihre nächste Wohnung vorlegen müssen — eine Betreibung wegen Mietzins ist bei einer Verwaltung das abschreckendste Signal überhaupt. Bezahlt bleibt sie sichtbar bis zum Rückzug durch die Vermieterschaft oder fünf Jahre nach Abschluss (Art. 8a Abs. 4 SchKG). Verhandeln Sie den Rückzug in dem Moment, in dem Sie den Ausstand begleichen: Eine zufriedene Vermieterschaft stimmt oft zu, und genau das macht Ihr nächstes Dossier annehmbar.
Kann ich meinen Mietvertrag nach der Mahnung noch retten?
Ja, indem Sie den gesamten geforderten Betrag vor Ablauf der Frist von mindestens dreissig Tagen bezahlen (Art. 257d Abs. 1 OR). Eine Teilzahlung verhindert die Kündigung nicht.
Wie lange kann ich die Kündigung anfechten?
Grundsätzlich dreissig Tage ab Empfang, bei der Schlichtungsbehörde in Mietsachen. Handeln Sie schriftlich und ohne Verzug: Die Frist ist kurz, eine verspätete Anfechtung unzulässig.
Verschwindet eine Betreibung wegen Mietzins, wenn ich zahle?
Nein. Sie bleibt sichtbar bis zum Rückzug durch die Vermieterschaft oder fünf Jahre nach Abschluss (Art. 8a Abs. 4 SchKG). Verlangen Sie den Rückzug schriftlich, wenn Sie den Ausstand begleichen.